如果你已經有一筆房屋貸款，但還需要更多的資金，你可透過二胎房貸取得一筆資金。二胎房貸是指在房屋已經有第一筆貸款的情況下，再向另一家銀行或融資公司申請第二筆貸款，並設定第二順位的抵押權。但是，二胎房貸可以貸多少錢呢？是否可以貸超過一胎的金額呢？這篇文章將為你解析二胎房貸的額度計算方式，以讓你在申請二胎房貸時，能夠有更清楚的規劃。
一、二胎房貸的額度計算方式
二胎房貸的額度，主要取決於三個因素：房屋鑑價、貸款成數和一胎房貸餘額。以下我們分別說明這三個因素的意義和影響：
- 房屋鑑價
房屋鑑價是指銀行或融資公司對房屋的市場價值進行評估，通常會考慮房屋的地段、屋齡、屋況、建物面積、周邊環境等因素。房屋鑑價越高，表示房屋的價值越高，也就有更多的貸款空間。
- 貸款成數
貸款成數是指貸款金額佔房屋鑑價的百分比，通常是房屋鑑價的90%到120%不等，不同的貸款管道和申請人的條件，會有不同的貸款成數。貸款成數越高，表示可以貸到的金額越多。
- 一胎房貸餘額
一胎房貸餘額是指已經向第一家銀行貸款的金額，扣除已經還款的本金後，剩下的未還本金。一胎房貸餘額越低，表示已經還款的本金越多，也就有更多的貸款空間。
二、二胎房貸可以貸超過一胎嗎？
根據《台灣銀行法》第35條規定，銀行辦理第二順位抵押貸款，其貸款餘額不得超過第一順位抵押權人之剩餘債權額。因此，銀行二胎房貸額度上限是房屋鑑價金額減去第一順位房貸的餘額。
銀行辦理二胎房貸時，會將房屋作為抵押品，因此承擔了一定的風險。為了降低風險，銀行會將二胎房貸的利率設定得比一胎房貸高。此外，為了確保第一順位房貸的順位，銀行會規定二胎房貸的額度上限不得超過第一順位房貸的餘額。
三、提升二胎房貸額度方法
相較於一胎房貸，二胎房貸的額度通常較低，但利率也較高。如果您需要提高二胎房貸的額度，可以嘗試以下方法：
- 提高房屋鑑價：二胎房貸的額度是根據房屋鑑價乘以貸款成數計算的，因此提高房屋鑑價可以提高可貸額度。
- 增加收入證明：貸款機構會根據借款人的收入狀況來審核貸款，因此增加收入證明可以提高借款人的貸款資格，進而提高可貸額度。
- 提供保證人或擔保品：有保證人或擔保品可以降低貸款機構的風險，因此可以提高借款人的貸款資格，進而提高可貸額度。
- 累積良好信用紀錄：良好的信用紀錄可以降低貸款機構的風險，因此可以提高借款人的貸款資格，進而提高可貸額度。
需要注意的是，二胎房貸的利率較高，因此在申請之前，應仔細評估自身的財務狀況，並做好還款規劃。
四、各二胎房貸管道額度計算比較
二胎房貸的額度計算方式依不同的申請管道而不同，一般可分為銀行、上市融資公司和民間貸款公司三大類。
- 銀行二胎房貸
銀行二胎房貸的額度通常會比一胎房貸低，一般為90%。銀行二胎房貸計算方式為：房屋鑑定價值 × 貸款成數 – 第一順位房貸餘額。
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新鑫二胎房貸
新鑫二胎房貸的額度最高可達500萬元，新鑫二胎房貸成數可達房屋鑑價的120%。貸款審核較寬鬆，申請流程相當簡便。新鑫二胎房貸額度計算方式為：房屋鑑定價值 × 貸款成數。
- 民間二胎房貸
民間二胎房貸的額度計算方式較為彈性，計算公式為：房屋現值–原房貸餘額。一般可貸到房屋鑑價金額的110%。不過，民間二胎房貸的利率通常會比銀行二胎房貸更高。
二胎房貸試算結果
假設您名下有一間房屋，市價為800萬元，第一次房貸額度為700萬。目前第一順位房貸餘額為600萬元，以下為三種不同管道的二胎房貸額度試算結果：
- 銀行二胎房貸額度：800萬元 × 90% – 700萬元 = 20萬元
- 新鑫二胎房貸額度：800萬元 × 120% – 600萬元 = 360萬元
- 民間二胎房貸額度：800萬元 × 110% -600萬元= 280萬元
二胎房貸額度會依照不同的管道而有所不同，銀行的二胎房貸成數較低，且過件率較低；民間的二胎房貸額度雖然高，不過審核沒有一定標準，因此風險最高；而新鑫二胎房貸額度最高有120%，過件率高，貸款風險較低。
五、二胎房貸額度常見的問題
- Q二胎房貸最高可貸多少？
- 一般來說，銀行的二胎房貸可貸成數介於 70% 至 90%，融資公司的二胎房貸可貸成數介於 70% 至 120%。因此，以一間價值新台幣 1000 萬元的房屋為例，銀行的二胎房貸最高可貸 700 萬元至 900 萬元，融資公司的二胎房貸最高可貸 700 萬元至 1200 萬元。
- Q二胎房貸的利率是多少？
- 二胎房貸的利率通常比一胎房貸高，一般介於 2% 至 5%。因此，在辦理二胎房貸時，應仔細評估自身的財務狀況，避免因高利率而造成財務壓力。
- Q二胎房貸的還款方式有哪些？
- 二胎房貸的還款方式通常有本息平均攤還、本金平均攤還和自由還款等。借款人可根據自身的情況選擇合適的還款方式。
當你需要資金時，透過申請二胎房貸，可以幫助你解決資金問題，但也要注意二胎房貸額度會申辦的管道以及個人條件而有所差異。胎房貸的額度通常比一胎房貸還低，因此在辦理前應多方比較，此外，二胎房貸的利率也相對一胎房貸來說較高，因此在辦理前應仔細評估自身的還款能力，如果無法按時還款，有可能會面臨房屋被拍賣的風險。