2021二胎房貸融資教戰守則
- houseloantw
- 18 11 月, 2019
- 5:48 上午
向銀行申請房屋貸款遭婉拒,許多人會把眼光轉向融資公司,相較於銀行,融資公司審核較為寬鬆,撥款相對快速,因此常作為臨時周轉使用,但初次接觸融資公司的人,對於許多專業名詞都會感到疑惑,下面為大家簡單說明:
二胎房貸→
二胎房貸又被稱為「二順位房貸」、「二順位貸款」、顧名思義,房子已經向金融機構或其他私人單位貸款,並且已在地政事務所設定抵押權,每個月須按時繳交房屋貸款,否則債權方有權查封並拍賣你的房子,二胎房貸則是用同一間房子,向第二家金融機構、或其他私人單位申請第二次房屋貸款,同樣必須設定抵押權,當你繳不出貸款、房屋被拍賣時,第一順位的債權人可以優先分得拍賣金,若有剩餘的才由第二順位債權人取得,若拍賣金額還不足以償還原先一順位欠款,二順位就完全拿不到錢,風險較高,卻可以善盡房屋的價值。
一胎房貸→
用房子向金融機構或其他私人單位申請貸款,並且在地政事務所設定抵押權,每個月須按時繳交房屋貸款,否則債權方有權向法院申請查封並拍賣你的房子。
設定抵押權→
為了保障債權人和借款人的權益,雙方談妥借貸條件後,一起到地政事務所辦理房屋的抵押權設定,由債權人提供相應的金錢,借款人提供擔保品作為抵押,抵押權設定又分兩種,一種是「最高限額抵押權」,會擴及到信貸、卡債等等,一種是「普通抵押權」設定,比較單純,僅以房子作為抵押,不會涉及到其他債務。
負債比過高/信用22倍/擔保品→
負債比=總負債/總資產,負債種類包含房貸、車貸、信貸、信用卡循環、現金卡等等,只要向金融機構的借貸都算在內,總資產則是包含你正職、兼職(有報稅)的所有收入,由於現在房貸金額普遍較高,只要名下有房屋貸款,月付金幾乎占了一半以上的收入,負債比幾乎都是過高的。
由於民國94.95年的雙卡風暴造成銀行極大損失,所以金管會設立了「無擔保品的負債不能超過收入22倍」的標竿,所謂擔保品就是「房子或車子」,雖然上限是22倍,但其實純信用類的貸款到17倍上下,就難以再向銀行申請貸款了。
無收入證明/工作證明→
在台灣社會中有許多工作薪水是領現金,如髮型設計師、工人、餐飲業員工等等,因為沒有銀行的轉帳紀錄,加上每個月領取的薪水不固定,對於銀行來說,會擔心這筆款項變成呆帳,因此對於無收入證明的族群,銀行審核會特別嚴格。
工作證明則是需要由任職的公司,出示蓋有公司大小章的正式文件,證明你確實在這家公司任職。
信用不良→
銀行經常以信用瑕疵、信用不良的原因婉拒貸款申請,瑕疵包含的狀況很廣,如貸款曾經遲繳、信用卡長期使用循環等等,信用不良如呆帳、催收、信用卡強制停卡等等,是比較嚴重的情況,需要花很長一段時間來恢復信用。
本息均攤/本金均攤/純繳息→
銀行較常使用的兩種還款方式為「本息攤還」、「本金攤還」,本息均攤是將貸款本金和應付利息加總,平均分攤到每個月,所以每月應繳金額是一樣的,適合固定收入的族群,本金均攤的方式,一開始負擔較重,隨著本金減少,每個月負擔的利息也會減少,若要使用本金均攤的方式,須謹慎評估自己是否負擔得起。
為了減輕貸款人的壓力,銀行有提供「寬限期」,每個月只要償還利息即可,期限是一年到三年不等,許多民間貸款也會使用純繳息的方式,讓貸款人誤以為每月還款金額較低,若一天沒有償還到本金,就永遠沒有還完的一天,這點需要特別留意。
超貸→
所謂超貸,即是「貸款金額超過購買金額」,銀行的貸款成數一般僅房價的6~8成,現在幾乎找不到全額貸款的方式,民間貸款的估價方式較銀行寬鬆,如果地點、屋況皆十分良好,貸款金額超過購買金額也是有機會的。
月息/年息→
經常看到、聽到月息3分、3分利的說法,或許讓你感覺利息甚至比銀行還要低,這其實是相當可怕的話術,要特別注意的是,一年有12個月,月息3分乘上12,一年的利息高達36%!遠遠超過金管會規定的法定上限,所以在申請貸款時,一定要確認是月息還是年息。
聯徵查詢次數/信用評分→
聯合徵信中心會蒐集每個人與銀行的往來紀錄,用大數據計算出每個人的信用分數,滿分是800分,最低是200分,低於200便會顯示「此次暫時無法評分」,如果信用卡都是一次繳清、貸款也沒有遲繳或分期,就不會被扣分,如果信用卡遲繳、使用信用卡循環利率、動用現金卡等等,分數就會開始降低,降到600分以下,幾乎就難以再向銀行貸款。
申請一次貸款,銀行就會向聯徵中心調閱一次紀錄,如果在三個月內密集詢問(超過三次),銀行會判定你的資金狀況非常吃緊,貸款反而更不容易通過,每個人一年有一次免費查詢自己聯徵報告的機會,第二次開始就要收費了,委請銀行調閱的話,只要填寫申請書即可。
聯徵次數是相當寶貴的,關係到銀行對你的評價,與貸款的核准與否,不能隨意浪費。
近期增貸→
只要在一年內有向銀行申請過貸款,無論是信貸、車貸、房貸,都屬於近期增貸,銀行會判定借款人短期內有較高的資金需求,相對風險也會提高,因此近期增貸的人短期內想再跟銀行成功貸款,機率是相當低的。