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買房避免買貴方法

為了避免房子買貴,買房前銀行鑑價,建議可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價,現在不僅可以查到詳細的門牌號碼,連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外,您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價,並針對你的基本條件估算貸款成數,一來可以作為議價的依據,二來也幫助你評估需要準備多少自備款。當房貸成數不足時,該如何解套?是否可以進行解約?

房屋類型貸款成數

要買預售屋、新成屋還是中古屋?每種房屋類型都各有優缺點,銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,銀行會根據不同的房屋種類類,提供的房貸成數與利率也不一樣,你可以針對需求做選擇:

房屋類型預售屋新成屋中古屋
優點頭期不用一次繳清、可客製化(客變)可即刻入住、議價空間大購置成本低、周邊機能佳
缺點成品恐不如預期、施工時間不定自備款壓力大房屋老舊
價格
貸款成數8成7~8成5~8成

首購族通常因手頭資金不寬裕,都會偏好選擇門檻較低的預售屋,但卻容易遇上不良建商、延遲交屋等問題,導致遲遲無法入住第一個新家。近日更有名網友指出,與同學聊到房產時,發現買預售屋的人,普遍都遇上延遲交屋,讓他好奇上網詢問,「為什麼現在延遲交屋的狀況那麼普遍?」

此篇貼文發布後,引發大量網友討論,不少人把問題指向缺工、缺料,「建材通膨、缺工」、「缺工缺料成本漲,現在誰蓋快誰賠錢,當然能拖就拖」、「缺工無解」。

最後該網友透露,買預售屋要看建商使用什麼建材,「台製建材的建商稍微好一點,因為台製建材的建商,不用去賭東西到底什麼時候才會到港,準時交屋機率自然大一些」。

網友好奇為何預售經常延遲交屋。(圖/翻攝自PTT)
網友好奇為何預售經常延遲交屋。(圖/翻攝自PTT)

事實上,行政院內政部也曾提醒民眾,在購買預售屋時,定型化契約都有相關條例保障。根據公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,其中有規定買賣雙方在簽訂預售屋買賣契約時,應明確約定開工及取得使用執照完工的日期。

內政部指出,當建案已過契約約定的完工期限,建商卻未能取得使用執照,便構成遲延給付情形,依規定,建商應按照買方已繳交的房地價款,依照逾期日數,每日給付萬分之五的遲延利息予買方;若建案超過約定完工期限3個月,仍未取得使用執照,買方便有權主動解除契約,這時建商除應將買方已繳的房地價款退還,還須賠償違約金。另外,建商若因故未履行契約,可依《消費者保護法》第36條規定,向業者開罰150萬元的罰鍰。

買房知識-議價的秘訣

我們用買全新成屋或中古屋的部分來看,現在的人在賣房子,老實講都是價格亂開,1,000萬的房子他就開1,680萬,你怎麼殺價? 建議你在要出價以前,先找銀行幫你估價,建議:同時找兩家或三家銀行去做比較,這是最穩、最安全的做法。

買房子的過程中,房仲通常會建議你先拿出一筆錢當作斡旋金,目的在於向屋主表示買房的誠意,並非只是胡亂開價而已;而當屋主接受你的出價後,這筆斡旋金就會轉為「定金」

斡旋金常見陷阱有哪些?

只要是書面合約,都要小心業者玩起文字遊戲,因此以下整理有關於常見四大斡旋金陷阱:

(1)一定要付斡旋金才可以議價

除了斡旋金外,還有「要約書」的議價方式,可以選擇自己能接受的方式議價

(2)斡旋金越高,越容易議價成功

房仲有時會鼓吹「斡旋金越高越能表示你買屋的誠意」,但屋主在意的其實是買方的出價是否接近底價,至於斡旋金最後都會回歸總房價中,因此斡旋金的多寡,並非決定買賣成功的絕對因素,所以別輕易被房仲的話術所影響了。

(3)屋主須注意「專任約」的限制

屋主簽定「專任約」的委託,而且在委託合約上勾選「斡旋只要達到底價,自動轉為定金」的條款,此時只要買方簽下斡旋金契約書,而且出價達到屋主的底價時,那麼這項條款自動生效,一旦反悔就視同違約。

(4)斡旋金還不是正式合約,先簽個名而已

任何的白紙黑字的合約都具有法律效力,因此斡旋金契約書一旦簽名,房仲就有權代表你與屋主議價,假如你簽名後反悔,卻已經「斡旋轉定」註1了,付出的斡旋金是會被無條件沒收的。

註1:「斡旋轉定」指的是,當你出價已經達到屋主底價時,這時候的斡旋金自動轉為定金

買房知識-履約保證重要性

成屋履約保證是很重要的,如果房屋買賣沒有做價金履約保證,就不建議做這筆交易,假設產權移轉有問題,或是抵押權無法塗銷等,房屋所有權無法移轉到買方名下,這樣房屋買賣流程就會卡住,但是簽約金等頭款、已經被屋主拿走,屋主已經用掉了,你也無法拿回,最差的狀況就是:房子買不成,頭款被屋主拿走,拿不回來,接下來經由法院官司解決,賠了夫人又折兵… 所以買賣房屋一定要做,成屋履約保證(價金履保信託),才會有保障。

銀行房貸遭婉拒 推薦二胎房貸

台灣地狹人稠,幾乎所有能住人的地方都蓋了房子,但因為腹地有限,有些房子的建材、地點就無法那麼好,像偏鄉房子也是銀行不喜歡的物件之一,銀行不想冒險,直接拒絕不承作。新鑫二胎房貸審核比銀行鬆,單純用房屋的價值來評估核貸金額,對於鄰近設施與風水比較不在意,只要條件不要太差都能做。

房貸成數不足可以解約嗎?

如果你在簽約後,遇到銀行核貸成數不如預期,自備款又準備不足而被迫違約,那麼你原先支付的訂金也會被沒收。

因此,建議你可以在買賣契約上加註但書:「以房地為擔保設定抵押權,向XX銀行貸款不足成交價O成時,買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時,你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。

※建議附註條件要寫清楚,如果只寫「貸款不足O成,買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔!

《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》

成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

圖片來源:內政部

新聞出處》東森新聞