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買房前要先預備2~3成頭期款,買預售屋建商可以配合客變房屋格局,但房價較新成屋與中古屋高,完工後恐出現與預期出現落差,還要面對建商不確定性風險,新成屋已經有實體房屋,付款後即可入住,但較適合資金充裕的人,為了避免房子買貴,建議購屋前,建議買房前可以透過房貸試算掌握利率與月付金,您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價,並針對你的基本條件估算貸款成數,一來可以作為議價的依據,二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

年輕人最愛買新成屋

小宅的確是趨勢,但真的熱銷嗎?根據日前公佈的2021年第四季新北市不動產分析季報,統計了2021全年熱銷坪數,其中以20至35坪交易占比36.72%為大宗 ,其次為35至50坪,占比為29.1% ,50坪以上為23.98%,反觀,20坪以下僅占10.19%,為所有產品當中成交比重最低的。

屋齡部分,年輕人真的偏愛買新成屋?觀察市場交易以屋齡五年內新成屋占最大宗,為31.66%,其中30至45歲者為主力購屋者,而各年齡層皆偏好購買新屋, 屋齡偏好與年齡似無一定關係。  而屋齡五年以下的新成屋交易以大樓為主,交易集中在淡水、板橋、新莊、中和及林口區, 屋齡35年以上中古屋交易,則以公寓佔大宗,交易集中在中和、三重、新莊、永和區。

銀行房貸成數比較

房貸成數就是銀行核給你的貸款額度,占你的房屋價值比率。銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,例如:預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。

使用及完工狀況分類(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

房屋類型預售屋新成屋中古屋
貸款成數8成7~8成5~7成

此外,房子的格局、採光通風、有無裝潢,也會影響銀行估價,房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型,貸款成數也會比較低。

影響房屋估價因素?

影響房屋估價價格的原因非常多,除了房屋本身的因素外,鄰近設施、生活機能、交通便利性…等等,都會影響到最後的價格,下列這些原因影響特別深刻:

(1) 房屋地段

這是最直接的因素,都市的房子會比鄉下的房子值錢,越靠近市中心,房子的價格就越高,以台北市為例,信義區、大安區的房子被稱為蛋黃區,房屋價格居高不下,往外圍的蛋白區房價稍低,到鄰近縣市的蛋殼區,價格會更親民。

(2) 房屋屋齡

齡也會影響到房子的價格,根據聯徵中心2021年第二季的統計,屋齡在3-15年的房子,價格是最高的,屋齡越老,房子價格越低,到屋齡30年左右的屋子價格最低,超過30年卻又谷底反彈,價格稍稍回升,推測是綜合了其他因素產生的結果。

屋齡(年)樣本數平均授信額度(萬)平均鑑估值(萬)
0-314,482877.91,171.9
3-63,8871,1011,489.2
6-93,1231,1211,555.1
9-121,7591,254.81,751.4
12-152,2101,026.11,433.1
15-182,153855.61,206.6
屋齡(年)樣本數平均授信額度(萬)平均鑑估值(萬)
21-241,829735.61,023.7
24-273,603560.4777.9
27-303,722509.3705.2
30-331,365694.5979.9
33-361,116812.21,148.8
>368,253698.1977.7

(3) 樓層

(4) 鄰近設施(嫌惡設施)

房屋周邊的設施,可能會影響房價1-2成,依內政部規範,賣方出售房屋時,房屋周邊半徑300公尺內的重要設施都需標示出來

(5) 生活機能

(6) 交通

銀行進行房屋估價的時候,會考量接手性和替代性,簡單的說,會考慮萬一客戶繳不出房貸,房子被拍賣時是否能賣個好價錢,交通越方便的地方,房價通常就越高

(7) 房屋抗性(風水)

台灣人買房特別重視風水,不僅影響運勢,也會影響健康,像無尾巷、壁刀煞、路沖、攔腰煞、反弓煞、沒有自然光、房間正對廁所等等,挑選房屋的時候要特別注意,有這些特徵的房子,房價通常也會稍低。

(8) 房型

根據聯徵中心2020年的統計資料可以看出,別墅、樓中樓、電梯大樓的估價金額是最高的,套房則是成交金額最低的房型,相對的銀行對套房的估價很保守,大部分銀行是不承作套房貸款的,如果有承作的銀行,最後的貸款成數也僅5-6成,想買套房,反而需要更多的自備款。

(9) 公設比

購買新成屋優缺點

新成屋是什麼?建案完工後,剩餘還未售出的戶數,且屋齡在3年內都屬於新成屋,貸款成數約房屋總價70%~80%。其優點與注意事項如下表所列:

新成屋共分兩種:一種就是建商已經蓋好了,但還沒有賣掉,但必須跟建商購買,另外一種就是投資客的投資物件,它的優點就是,你就可以馬上搬進去住,房子你也看得到,然後缺點就是,價格相對也很高,再者貸款也會有一些些風險,例如說你的買價是買1,200萬,但是有可能銀行估價只估1,000萬,銀行會用1,000萬去貸給你8成,那就是800萬,換句話說:你的購屋自備款就要準備400萬,這就是房貸額度不足的風險。

新成屋優點新成屋注意事項
  • 全新而且有實體房屋
  • 較不用擔心管線老舊
  • 付完款項後即可入住
  • 可以選擇的格局不多
  • 自備款較高,適合資金充裕的人

房屋貸款成數不足,解約訂金會被沒收嗎?

如果你在簽約後,遇到銀行核貸成數不如預期,自備款又準備不足而被迫違約,那麼你原先支付的訂金也會被沒收。

因此,建議你可以在買賣契約上加註但書:「以房地為擔保設定抵押權,向XX銀行貸款不足成交價O成時,買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時,你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。

※建議附註條件要寫清楚,如果只寫「貸款不足O成,買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔!

《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》

成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

事項》

圖片來源:內政部

新聞出處》今日新聞