買房前要先預備2~3成頭期款，買預售屋建商可以配合客變房屋格局，但房價較新成屋與中古屋高，完工後恐出現與預期出現落差，還要面對建商不確定性風險，新成屋已經有實體房屋，付款後即可入住，但較適合資金充裕的人，為了避免房子買貴，建議購屋前，建議買房前可以透過房貸試算掌握利率與月付金，您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價，並針對你的基本條件估算貸款成數，一來可以作為議價的依據，二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

年輕人最愛買新成屋

小宅的確是趨勢，但真的熱銷嗎？根據日前公佈的2021年第四季新北市不動產分析季報，統計了2021全年熱銷坪數，其中以20至35坪交易占比36.72%為大宗 ，其次為35至50坪，占比為29.1% ，50坪以上為23.98%，反觀，20坪以下僅占10.19%，為所有產品當中成交比重最低的。

屋齡部分，年輕人真的偏愛買新成屋嗎？觀察市場交易以屋齡五年內新成屋占最大宗，為31.66%，其中30至45歲者為主力購屋者，而各年齡層皆偏好購買新屋， 屋齡偏好與年齡似無一定關係。  而屋齡五年以下的新成屋交易以大樓為主，交易集中在淡水、板橋、新莊、中和及林口區， 屋齡35年以上中古屋交易，則以公寓佔大宗，交易集中在中和、三重、新莊、永和區。

銀行房貸成數比較

房貸成數就是銀行核給你的貸款額度，占你的房屋價值比率。銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性，因此不同類型的房屋，例如：預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣，有的甚至是連貸款都貸不過的。

依使用及完工狀況分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：

此外，房子的格局、採光通風、有無裝潢，也會影響銀行估價，房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型，貸款成數也會比較低。

影響房屋估價因素？

影響房屋估價價格的原因非常多，除了房屋本身的因素外，鄰近設施、生活機能、交通便利性…等等，都會影響到最後的價格，下列這些原因影響特別深刻：

(1) 房屋地段

這是最直接的因素，都市的房子會比鄉下的房子值錢，越靠近市中心，房子的價格就越高，以台北市為例，信義區、大安區的房子被稱為蛋黃區，房屋價格居高不下，往外圍的蛋白區房價稍低，到鄰近縣市的蛋殼區，價格會更親民。

(2) 房屋屋齡

齡也會影響到房子的價格，根據聯徵中心2021年第二季的統計，屋齡在3-15年的房子，價格是最高的，屋齡越老，房子價格越低，到屋齡30年左右的屋子價格最低，超過30年卻又谷底反彈，價格稍稍回升，推測是綜合了其他因素產生的結果。

屋齡（年）	樣本數	平均授信額度（萬）	平均鑑估值（萬）
0-3	14,482	877.9	1,171.9
3-6	3,887	1,101	1,489.2
6-9	3,123	1,121	1,555.1
9-12	1,759	1,254.8	1,751.4
12-15	2,210	1,026.1	1,433.1
15-18	2,153	855.6	1,206.6

屋齡（年）	樣本數	平均授信額度（萬）	平均鑑估值（萬）
21-24	1,829	735.6	1,023.7
24-27	3,603	560.4	777.9
27-30	3,722	509.3	705.2
30-33	1,365	694.5	979.9
33-36	1,116	812.2	1,148.8
>36	8,253	698.1	977.7

(3) 樓層

(4) 鄰近設施（嫌惡設施）

房屋周邊的設施，可能會影響房價1-2成，依內政部規範，賣方出售房屋時，房屋周邊半徑300公尺內的重要設施都需標示出來

(5) 生活機能

(6) 交通

銀行進行房屋估價的時候，會考量接手性和替代性，簡單的說，會考慮萬一客戶繳不出房貸，房子被拍賣時是否能賣個好價錢，交通越方便的地方，房價通常就越高

(7) 房屋抗性（風水）

台灣人買房特別重視風水，不僅影響運勢，也會影響健康，像無尾巷、壁刀煞、路沖、攔腰煞、反弓煞、沒有自然光、房間正對廁所等等，挑選房屋的時候要特別注意，有這些特徵的房子，房價通常也會稍低。

(8) 房型

根據聯徵中心2020年的統計資料可以看出，別墅、樓中樓、電梯大樓的估價金額是最高的，套房則是成交金額最低的房型，相對的銀行對套房的估價很保守，大部分銀行是不承作套房貸款的，如果有承作的銀行，最後的貸款成數也僅5-6成，想買套房，反而需要更多的自備款。

(9) 公設比

購買新成屋優缺點

新成屋是什麼？建案完工後，剩餘還未售出的戶數，且屋齡在3年內都屬於新成屋，貸款成數約房屋總價70%~80%。其優點與注意事項如下表所列：

新成屋共分兩種：一種就是建商已經蓋好了，但還沒有賣掉，但必須跟建商購買，另外一種就是投資客的投資物件，它的優點就是，你就可以馬上搬進去住，房子你也看得到，然後缺點就是，價格相對也很高，再者貸款也會有一些些風險，例如說你的買價是買1,200萬，但是有可能銀行估價只估1,000萬，銀行會用1,000萬去貸給你8成，那就是800萬，換句話說：你的購屋自備款就要準備400萬，這就是房貸額度不足的風險。

新成屋優點	新成屋注意事項
全新而且有實體房屋 較不用擔心管線老舊 付完款項後即可入住	可以選擇的格局不多 自備款較高，適合資金充裕的人

房屋貸款成數不足，解約訂金會被沒收嗎？

如果你在簽約後，遇到銀行核貸成數不如預期，自備款又準備不足而被迫違約，那麼你原先支付的訂金也會被沒收。

因此，建議你可以在買賣契約上加註但書：「以房地為擔保設定抵押權，向XX銀行貸款不足成交價O成時，買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時，你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。

※建議附註條件要寫清楚，如果只寫「貸款不足O成，買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔！

《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》

《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載

事項》

圖片來源：內政部

新聞出處》今日新聞