房貸壽險成長迅速 保障型房貸一定要買嗎?
買房是一件人生大事,購屋前要先做好財務規劃,建議自備款可多準備,房貸一揹就是二、三十年甚至更長,如果沒有妥善理財,很容易落入債務愈揹愈多的窘境。壽險公司推出房貸壽險業務,近年來民眾買房時開始考量未來的不確定性,將房貸風險也列入評估中,房貸壽險不是非買不可,收費方式會依照借款人的年齡、性別、職業等條件而有所不同,女性投保會比男性便宜,一次繳清會比月繳便宜,房貸壽險主要是為協助清償房貸,留給家人的理賠餘額並不高,想要透過貸款房子再貸出一筆錢,除了保障型房貸之外還有理財型房貸與二胎房貸。
房貸壽險業務成長
今年1至2月整體房貸壽險市場來看,較去年同期成長24%,在房貸壽險市占約三成的法巴人壽,今年前二月房貸壽險的業務成長,更是已遠超越市場平均達35%,顯示民眾對房貸壽險的觀念與認同度均較以往大幅提升,在購屋時一併將未來可能發生的風險考量在內。
房貸壽險的保費繳納方式可選擇躉繳或分期繳,法巴人壽指出,以相同條件來比較,躉繳保費會較分期繳保費便宜,但分期繳可相對減輕被保險人的繳費負擔,並可透過信用卡、現金或是銀行轉帳扣款方式繳費,即是每月只要少少的費用,即可投保足期足額,並可根據個人還款計畫,彈性調整繳費及保障期間。
房屋貸款種類
依資金用途房貸種類可分為5大種類:
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購屋貸款/購置住宅貸款
顧名思義就是買房子時,向銀行申請的貸款,也是最常見的房屋貸款類型。
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保障型房貸/壽險型房貸
保障型房貸就是在你申請房屋貸款時,同時向銀行辦理房貸壽險,用意是往後只要在貸款期間,貸款人因為疾病或意外導致身故或完全失能,無法繼續償還房貸時,保險公司會拿保險理賠金來償還剩餘的房貸,多出來的保險金再支付給指定的受益人。
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循環動用型(透支型或擔保透支型)
銀行撥款是撥「額度」而非現金,借款人在額度內可循還動用,利息計算則是依照動用金額與動用天數,按日計息,每月再將每日的利息做加總來「按月繳息」。
優點:每月僅需依動用金額與天數計算繳交利息,繳款負擔輕,若無動用,則不需繳款,當日借還則不須計息,在額度有效期限內,可隨時動用該筆額度。
缺點:利率會比本息攤還型較高。通常較適合自營商或股票族使用。 -
理財型房貸
理財型房貸則是房貸裡結合了本息平均攤還與循環動用型,這兩種房貸型式,讓房貸變成理財工具,可以更加靈活運用資金。本息平均攤還型的房貸,還掉的本金是不能再拿出來使用的,理財型房貸則可以將還掉的本金,轉到循環動用額度裡,變成可以循環動用的額度。
優點:還掉的房貸本金可以再拿出來使用,資金運用度更加靈活。
缺點:動用到循環額度的利率較高。 -
二胎房貸
二胎房貸又稱作二順位房貸、次順位貸款,是在保留原房貸的情況下,再向其他間銀行或融資公司申請第二筆房屋貸款,常用於投資、資金周轉、債務整合等用途。
房貸壽險特色
保障型房貸就是在您申請房屋貸款時,同時向銀行辦理房貸壽險,用意是往後只要在貸款期間,貸款人因為疾病或意外導致身故或完全失能,無法繼續償還房貸時,保險公司會拿保險理賠金來償還剩餘的房貸,多出來的保險金再支付給指定的受益人
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- 房貸壽險的理賠金須優先償還貸款,若有剩餘,再留給指定受益人(如家人)
- 房貸壽險可以搭配失能、意外、癌症等其他保險,只是涵蓋越多,保費自然就越高
- 一旦保了房貸壽險,由於還款能力提高,因此在房貸成數、房貸利率等條件上,一般來說都會有優惠
- 同樣條件下,女性的平均餘命比較長,提早身故的可能性較低,因此保費通常比男性便宜一半以上。保費的試算,請參考表二
- 房貸壽險是定期壽險,期滿就不再有保障,因此保險期間最好不低於貸款年間,而且沒有保本、還本,很在意保本、不想浪費保費的人可以三思
房貸壽險保費的計算方式,需參考借款人的年齡、性別、職業等條件,一般來說,女性會比男性便宜,一次繳清會比月繳便宜,這不是必要支出,可視自己的需求及規劃選擇是否加購。
提高房屋貸款成數方法
(1) 提早養信用
信用小白可以透過申辦信用卡的方式,幫自己培養信用評分,不過要記得按時繳費、全額繳清,讓銀行知道你是有能力償還債務的。
※信用卡最好持有並使用超過一年以上。
如果有動用到信用卡循環利息,建議盡早還清,因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年,就算你已經清償卡債了,聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。
(2) 提供財力證明
如果你是收入領現金,或者收入較不固定的族群,建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭,至少持續半年以上,可以作為你的收入證明。
※儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。
此外,你也可以在申辦房貸前,連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭(10萬左右),並且不要動用到它,到時候就可以提供給銀行作為財力證明。
※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光,這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。
(3) 提供保證人
提供收入和信用條件良好的保證人,也可以拉高你的房貸成數,不過保證人只能找配偶、直系血親(父母、子女)、旁系親屬(兄弟姊妹),朋友可是沒辦法擔任保證人的。
※提供保證人前,務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄,以免沒加分反而扣到分。
(4) 提供其他擔保品
如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押,也可以幫助你提高貸款額度。
(5) 跟貸款銀行密切往來
通常會建議你在申辦房貸時,選擇平時就有在往來的銀行,由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄,因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件,不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。
(6) 找建商或房仲配合的銀行
如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋,建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸,因為是整批議價,可以爭取到比較好的貸款條件。
如果是購買中古屋,也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行,或者有些銀行會提供優質房仲專案,如果找較大間的房地產仲介公司,也是有機會爭取到較好的貸款條件。
(7) 購買房貸壽險
對銀行來說,房貸壽險可以轉移房貸風險,如果未來貸款人出意外,導致無法履約時,保險公司就會代為清償債務。
所以如果你在申辦房貸時,主動向銀行提出購買房貸壽險的意願,也有機會提高房貸成數,或者是降低房貸利率。
※房貸壽險又分為平準型和遞減型,前者的保費較高,但保障不會因為房貸餘額降低而縮水;後者的保費較低,但保障額度就會隨著房貸餘額,逐年降低。
新聞出處》經濟日報