帶你了解房屋貸款

想買的房子房價太高，一般人無法一次拿出幾百萬甚至上千萬買房，找銀行貸款是唯一解決辦法。假設購買800萬的房子，申請人條件沒問題的話，貸款大多可以貸到8成，大約640萬；若條件較差一點約6~75成，貸款金額大約落在480~600萬不等。

為何要設定抵押權？

所謂的抵押權是專為擔保債權而設。有鑑於借款方(抵押人)和債權人(放款人)常因不了解法律的規定，造成權利受損，設定抵押權的目的是在確保能將借款拿回，所以抵押權是指債務人將房子/車子做債權擔保，如果逾期還不出錢，債權人就享有法拍財產後的優先受償權。

而抵押權又依擔保範圍，分為「普通抵押權」、「最高限額抵押權」：

「普通抵押權」

僅限於當次抵押的金額，包含貸款本金、利息、違約金及設定費用等，只要還清就可以塗銷。

「最高限額抵押權」

包含此筆貸款金額與未來可能產生的債務，可能包含到信用卡、信貸等消費性貸款，但自民國105年起，金管會限制銀行不得以卡債、信貸沒還當理由，拒絕客戶的塗銷請求，所以銀行為了避免損失，設定抵押權時會乘上貸款金額的1.2倍，就是最高限額抵押權，這樣做還有一個好處是，在貸款期限內，就算已還清也不用塗銷，可以重複申貸，省下設定規費。

銀行可貸空間是房屋總價減最高限額抵押權

通常房屋可貸空間的計算，是由房屋總價800萬–最高限額抵押權設定金額768萬=32萬。而銀行二胎房貸的可貸空間計算通常是房價的85成，就是680萬。以800萬的房子來說是沒有可貸空間的，不管本金還多少，銀行只會認抵押權設定金額。如果本金還到一定程度，客戶通常也會先選擇增貸或轉貸。

裕融新鑫可貸空間是房價減還掉的本金

如果向銀行辦理轉增貸無法通過，但還是需要資金，可以向裕融新鑫申請二胎房貸。新鑫可貸空間認定的是「貸款餘額」，本金還到剩400萬，對新鑫來說最高就有300萬的貸款空間(視客戶條件而定)，可見可貸空間的計算方式，直接影響了貸款額度。