話題新聞

全台房價翻漲 實價登錄助掌握房貸成數

聯繫蜂貸款

免付費電話:0800-291688
公司電話:04-23266931
公司傳真:04-22569959

銀行貸款成數 實價登錄先查詢

為了避免房子買貴,建議購屋前,可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價,現在不僅可以查到詳細的門牌號碼,連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外,您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價,並針對你的基本條件估算貸款成數款。銀行核貸關鍵是什麼?銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類:物件的條件 和 貸款人的條件

全台30區房價翻倍

實價登錄上路迄今即將屆滿十年,也見證此波的房價飆漲潮。據591調查,七都中十年房價上漲以台南189%最驚人,高雄及台中也都翻倍,桃竹漲幅約在67%~84%、排名居後的台北、新北也有21%、42%的漲幅。漲勢翻倍主要行政區共30個,除了新北板橋外,其餘全部為過去房價單價個位數、或10萬元上下的低價區,如今多已逼近2字頭、甚至上看3字頭。

10年來房市多次多空循環,經歷數次打房政策,仍不敵購屋置產需求強勁,全台房價幾乎全面上漲,原本基期較低的中南部蛋白區普遍翻倍。七都十年房價翻倍的30個主要行政區中,南台灣二都合計占18個、台中市也有10個,台南安南區十年前僅每坪5.3萬元,如今每坪高達21.6萬元,漲幅逾300%最為驚人;原本房價僅每坪4萬~5萬元的高雄大寮、台南南區,如今房價水準達每坪16萬~17萬元間,漲幅逾200%,分居二、三名。

值得注意的是,房價十年翻倍的區域,幾乎清一色集中在雙北以外的低價區,七成以上都是原先房價不到10萬元的區域,其他也多為每坪10~11萬元的都會區中發展較成熟的二線區,經過十年,1字頭房價區愈來愈少,多數都已站上2字頭。

房屋價值估算方法?

如果想得到更精確的房屋價格,可以請銀行行員協助估價,每家銀行估算的價格可能有些微差異,或是委託專業的不動產鑑價公司估價,但需額外支付鑑價費用。

(1) 房貸成數是什麼?

房貸成數就是銀行核給你的貸款額度,占你的房屋價值比率。舉例來說,如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房屋貸款成數是7成,那就代表你的可貸額度最高是700萬元。

(2) 房屋貸款可以貸多少?

目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右,另根據聯徵中心統計,2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

貸款銀行 貸款額度 貸款銀行 貸款額度
台灣銀行 鑑價8成 兆豐銀行 鑑價8成
中國信託 鑑價85成 彰化銀行 鑑價85成
合作金庫 鑑價8成 台新銀行 鑑價8成
華南銀行 鑑價8成 永豐銀行 鑑價85成
國泰世華 鑑價8成 元大銀行 鑑價8成
富邦銀行 鑑價8成 玉山銀行 鑑價8成

這邊要特別提醒大家,房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右,因此會建議您頭期款,最好準備成交價的3~4成比較安全。

房屋免費估價的管道

買房時至少要準備2-3成的自備款,剩餘的金額則是向銀行申請房屋貸款,這時候估價的金額就顯得相當重要,攸關需要準備多少自備款,一般常見的房屋估價管道有這三種:

(1) 實價登錄網站

內政部地政司於民國101年8月1日正式推出實價登錄平台,所有不動產交易資料都必須上網登錄,但初期設計不夠完備,造成有心人士鑽系統漏洞,反而使交易價格失真,因此內政部於民國110年7月1日推出實價登錄2.0,補強之前被詬病的部分,期盼共同健全房地產市場。

實價登錄網站可以查詢到完整的地號、門牌交易資料,預售屋也全面納管,在購屋前可先至實價登錄平台,查詢附近的交易狀況,作為出價的參考。

(2) 知名房仲業者網站

全台兩大房仲業者永慶房屋、信義房屋,皆有推出自行開發的實價登錄系統,如永慶房屋的實價登錄3.0、信義房屋實價登錄,由於客戶數量多,樣本數較大,可以和內政部的實價登錄系統對照使用。

(3) 請銀行鑑價

最後貸款給你的人是銀行,請銀行鑑價照理說會最接近成交價,但找銀行鑑價也有三個方法,精準度也有所差異:

  • 銀行網頁試算

各銀行的網頁幾乎都有提供試算服務,其數據庫的來源是各銀行真實辦理過的客戶,因為是大數據計算出來的平均數,金額不會到非常精確,常會有銀行鑑價高於或低於成交價,但也能做為參考。

  •  請銀行行員初步估價

常見於買屋前的比價,可告知行員欲購買的房子地址、房型、是否有車位等等資訊,可同時詢問多家銀行比價,行員會依客戶個人條件評估可貸額度、條件、利率等,但這不一定是最終貸款條件,仍要以總行審核結果為準。

  •  銀行委託估價公司鑑價

通常到了這一步,都是已經確定要購買了,銀行會委託專業的不動產鑑價公司來估價,這時候得到的價格就是最準確,也是銀行願意貸款給你的金額。

房屋估價價格因素?

影響房屋估價價格的原因非常多,除了房屋本身的因素外,鄰近設施、生活機能、交通便利性…等等,都會影響到最後的價格,下列這些原因影響特別深刻:

(1) 房屋地段

這是最直接的因素,都市的房子會比鄉下的房子值錢,越靠近市中心,房子的價格就越高,以台北市為例,信義區、大安區的房子被稱為蛋黃區,房屋價格居高不下,往外圍的蛋白區房價稍低,到鄰近縣市的蛋殼區,價格會更親民。

(2) 房屋屋齡

屋齡也會影響到房子的價格,根據聯徵中心2021年第二季的統計,屋齡在3-15年的房子,價格是最高的,屋齡越老,房子價格越低,到屋齡30年左右的屋子價格最低,超過30年卻又谷底反彈,價格稍稍回升,推測是綜合了其他因素產生的結果。

(3) 樓層

一般傳統認為,寓意不詳的4樓價格會是最低的,但從實際銷售數據看來,並無此現象,在學術界有個名詞叫做「樓層別效用比」,說的更白話一點,因為各層樓所提供的效用有所不同,導致各層樓的價格出現差異,所以把各層樓的單價用百分率來表示。

一般來說,電梯大樓和老公寓,樓層價格差距更明顯,如果是沒有電梯的老公寓,樓層越高,價格越便宜,對電梯大樓來說,3-5樓的低樓層可能受噪音或蚊蟲干擾,也沒有景觀,價格會較低,6-10樓的中樓層最熱銷,11樓以上的高樓層,景觀好、隱密性高,價格是最高的,以雙北來說,每層每坪最高價差是3~5萬都有可能。

(4) 鄰近設施(嫌惡設施)

房屋周邊的設施,可能會影響房價1-2成,依內政部規範,賣方出售房屋時,房屋周邊半徑300公尺內的重要設施都需標示出來,其中包含這20個項目:

  • 公(私)有市場
  • 行政機關
  • 台電變電所用地
  • 公墓
  • 顯見私人墳墓
  • 超級市場
  • 體育場
  • 地面高壓電塔
  • 火化場
  • 加油(氣)站
  • 學校
  • 醫院 
  • 寺廟
  • 骨灰存放設施
  • 瓦斯行(場)
  • 警察局
  • 飛機場
  • 殯儀館
  • 垃圾場
  • 葬儀社

其中醫院、學校、警察局、市場這四種設施,近年來影響幅度已漸漸變小,鄰近這些設施,生活機能相對較好,房價不僅未低於市場行情,有時甚至成為該區的精華地段。

(5) 生活機能

不動產領域有個專有名詞,叫做「迎毗設施」,指的是受到集體居民歡迎的設施,通常可提高居住寧適性或帶來便利性,跟嫌惡設施比起來,受歡迎的公共設施很少,最常見的僅有公園、綠地、圖書館、中小學等,捷運站、火車站、購物中心等次之,距離的遠近則是判斷的重點。

(6) 交通

銀行進行房屋估價的時候,會考量接手性和替代性,簡單的說,會考慮萬一客戶繳不出房貸,房子被拍賣時是否能賣個好價錢,交通越方便的地方,房價通常就越高,鄰近捷運、公車、客運、火車、高鐵、機場、港口、高速公路等地,如果附近機能設施俱佳,房價也就居高不下。

(7) 房屋抗性(風水)

台灣人買房特別重視風水,不僅影響運勢,也會影響健康,像無尾巷、壁刀煞、路沖、攔腰煞、反弓煞、沒有自然光、房間正對廁所等等,挑選房屋的時候要特別注意,有這些特徵的房子,房價通常也會稍低。

(8) 房型

※樓中樓樣本數較少,僅做為參考

房型 樣本數 平均授信額(萬) 平均鑑估值(萬)
公寓 149,033 531.6 775.1
別墅 6,836 1,019.2 1,483.7
其他 98,098 765.1 1,084.2
套房 17,851 355.5 520.2
透天厝 260,577 614.5 895.9
電梯大樓 586,101 770.3 1,099.5
樓中樓 2,767 1,110.6 1,613.2

(9) 公設比

現行建築法規對於各項公共設施的空間大小都有嚴格規範,如機械車位最多4坪,平面車位至多8坪,以15層樓高的建案來說,「小公」(含建物的樓梯、電梯、蓄水池等)加「大公」(含機電設施、通道、門廳等),至少就佔去29.5%的公設比,等於有3成的房價都花在公設比上面,看屋時要注意實際可用空間,依權狀的實際坪數計算,避免落入廣告陷阱。

影響房屋價格的原因非常多,同個區域、甚至同一層住戶的價格也不見得完全相同,網路上的估價都可做為參考,最終的核准金額仍以銀行為準。

為什麼銀行鑑估值與成交價有差距

什麼是銀行鑑估值與成交價差太大?意思就是你的房子可能買貴了。買房子前可使用實價登錄查詢房價之外,也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價,並針對你的基本條件估算貸款成數,一來可以作為議價的依據,二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

新聞出處》工商時報