二胎房貸常見問題彙整

二胎房貸常見問題彙整

二胎貸款無論在還款年限及金額,都比一胎房貸來得少,甚至利率也高出許多,這是因為如果申貸人貸款繳不出來,房子面臨法拍,拍賣後的金額會優先償還國家稅金,再來是一順位房貸,最後才輪到二胎房貸,如果拍賣價格不盡理想,二胎房貸債權人可能完全拿不到錢,由於高利潤高風險的概念,二胎房貸的利率才會比一胎高出許多,為的是避免二胎房貸債權人的損失。

一胎房貸和二胎房貸有什麼不同?

一胎房貸即所謂的房屋一順位貸款,意思是指房屋貸款的第一順位。想買房子或無貸款的房屋欲申請貸款,可先詢問銀行。銀行評估房屋價值與個人信用後,將視申貸人的狀況給予可貸額度。

二胎房貸的定義與一胎房貸相似,意思是指房屋貸款的第二順位。房屋已經先設定抵押權給銀行的狀況下,再向第二家銀行或民間貸款機構申辦第二次房屋抵押貸款。

《案例說明》
小趙有一間在新店區的房子,為了取得更多資金,小趙把這間房屋先和A銀行申請房屋貸款,再用同一間房子,向B銀行申請第二筆房屋貸款,在這樣的情況下,A銀行是第一順位抵押權、B銀行則為第二順位抵押權。

以下為一胎和二胎房貸的差異:

項目差異 一胎房貸 二胎房貸
擔保範圍 房屋 房屋
擔保品項 信用擔保、擔保品擔保 信用擔保、擔保品擔保
申請單位 銀行 銀行或民間 (詳見資料)
貸款金額 約房屋市價5~8成 上限為300萬
年利率(%) 1.69%~3%起 3.5%~36%起
貸款年限 20~40年 7~15年

由此表格可知,二胎貸款無論在還款年限及金額,都比一胎房貸來得少,甚至利率也高出許多,這是因為如果申貸人貸款繳不出來,房子面臨法拍,拍賣後的金額會優先償還國家稅金,再來是一順位房貸,最後才輪到二胎房貸,如果拍賣價格不盡理想,二胎房貸債權人可能完全拿不到錢,由於高利潤高風險的概念,二胎房貸的利率才會比一胎高出許多,為的是避免二胎房貸債權人的損失。

若有意願申請二胎房貸,須考量3.5~36%不等的利率,還有手續費、地政設定費和可能產生的代書費等成本,當中的費用視各銀行而定。例如有些銀行承作的二胎手續費3,000元起。若想了解更多,可詳見2020銀行二胎房貸 / 房屋增貸比較表。

如何評估是否「優先」選擇二胎房貸

原貸銀行無法增貸

有資金需求需要增貸時,原貸銀行(簡稱A銀行)認為沒有增貸空間,另一間銀行(簡稱B銀行)認為有增貸空間,但礙於合約可能無法轉貸至B銀行,此時B銀行願意提供二順位貸款。

無法貸出信用貸款

因為信用貸款有貸款總額「不得逾月薪22倍」的法令限制,所以如果本身負債比已高到無法再借出信用貸款、或是信用記錄有瑕疵、且原房貸銀行也無法增貸的情況下,可以考慮申請「二順位房貸」。

申請二胎房貸需準備的文件

  • 雙證件影本
  • 所得及財力證明
  • 土地、建物所有權狀影本
  • 提供擔保品之相關資料
  • 近半年~1年的房屋貸款繳息紀錄明細

《案例說明》
小趙把同一間房屋先和A銀行申請房屋貸款,再向B銀行申請第二筆房屋貸款,如果很不幸地,小趙在未來欠債,或是因為個人的財務問題無法繼續付房貸,導致房子被法拍的話,小趙一開始申請的A銀行,可以先獲得房屋法拍後的金額,假使法拍後的金額比B銀行借給小趙的錢少,那B銀行就必須承擔帳款收不回來的問題。

正因為房屋二胎貸款對銀行來說,風險較高,因此銀行在核放二胎貸款時,利率和費用都會提高,對民眾而言,不一定較划算。

而如果小趙利用房貸增貸的話,必須和銀行重新立定新的房貸契約,貸款條件不一定和原來一樣,所以小趙必須同時負擔2筆房貸費用,建議申貸民眾還是要評估自身的還款能力,謹慎申請貸款。

辦理二胎貸款是否需保人

保證人主要目的是為了補足銀行授信的強度,避免債務人無法按約履行債務,銀行求助無門的窘境。辦理房貸二胎,基本上是不需要提供保人的,僅需提供房屋的相關資料,但如果借款人有信用不佳或無法提供足夠的財力證明等問題,銀行就可能會要求提供保人。

各家銀行二胎貸款申辦條件比較表

銀行 額度 年利率 年限 開辦費
日盛 300萬 3.58%~12.99% 10年 15,000元以下
遠東 300萬 6~12% 7年 5,000元
永豐 50萬 2.49%~ 4.69% 7年 12,000元以下
凱基 300萬 3.8%~ 5.69% 10年 10,000元
台新 300萬 3.5%~18% 10年 12,000元以下
兆豐 200萬 2.75%起(浮) 10年 3,000元
國泰 150萬 2.5%~6% 10年 15,000元以下

向「銀行」申請二胎房屋貸款的流程

向(A銀行)申請房屋貸款→(A銀行)核准後簽約對保→ 將不動產設定給(A銀行) → (A銀行)撥款

同一房屋向(B銀行)申請二胎貸款→(B銀行)核准後簽約對保→將不動產設定給(B銀行)→(B銀行)撥款

向「蜂貸款」申請二胎房貸的流程

線上填單(線上填單、電話直撥免付費電話0800-291688或LINE我們)→ 房貸經理電聯並評估送件 → 案件審核(1天內可知貸款結果)→ 房貸核准並相約對保(不須透過代書,由專人相約地政事務所完成對保和抵押權設定)→ 完成撥款(設定完成後,2天撥款,依各地政辦理速度不同)

二胎房貸沒過件的常見原因

沒有薪資轉帳或財力證明

銀行很看重個人的還款能力與工作穩定度,若無法提供證明,例如每月薪資轉帳(出示存摺即算數)、薪資條、在職證明、勞保投保紀錄或扣繳憑單等以證明收入,都是很難過件的。

因此,如果工作上是領現金的朋友,盡可能提供每月薪資條、在職證明或扣繳憑單等各項資訊證明個人收入。若待業中的朋友原則上是不可能核貸的,除非有其他的收入來源,各家銀行都是非常看重個人還款能力的。

信用不良紀錄

如果曾經有以下這些記錄,銀行不會核貸,如呆帳或協商註記、信用卡強制停卡、遲繳、退票等記錄。

  1. 信用卡超過3個月沒繳,發卡銀行會強制停止卡片的使用,你就不能再用這張卡片消費了,同時也會將此筆不良紀錄報送聯徵中心。
  2. 信用卡或房屋貸款在12個月內有遲繳記錄,算是嚴重缺失。
  3. 常使用信用卡預借現金,銀行通常認定財務狀況很糟糕。
  4. 若信用報告顯示已有呆帳,意即欠錢不還,沒有任何公司敢借錢。如果曾經跟銀行協商過,必須清償協商金額,最少等3年之後才有可能再度向銀行申貸 (依個別銀行規定)。

以上這幾項,只要符合任一項,就會被列為銀行的拒絕往來戶。

詐騙警示戶

曾經被詐騙集團騙過存摺與提款卡拿來作不法使用,就會被銀行列為警示帳戶,警示戶是無法貸款的。

負債比過高

負債比計算→總負債/每月薪資=負債比,若負債比超過薪資的22倍,銀行就不會核貸,即使申請房貸也不會過。

信用空白

若沒有跟金融機構往來過、無信用卡、無貸款,就是業內所說的「小白」。若想向銀行申請貸款,過件機率很低。可以先辦一張初階的信用卡與銀行有往來紀錄,且準時繳費不要遲繳,後續貸款核貸機率會比原先機會高。

多家銀行比較利率

以為貸款跟買東西一樣,貨比三家不吃虧,然後選一家利率最低的,殊不知這會導致短期聯徵查詢次數過多,大幅降低信用分數,反而因此借不到錢。

退票記錄

有退票紀錄者,代表個人信用有嚴重瑕疵,申請貸款都難以過件。

月光族

雖然就是沒錢才想要貸款,但存摺內還是要有一些存款,每月餘額盡量不要低於5,000元,往後要向銀行貸款也會比較容易。

近期增貸

代表短期內風險變高,通常銀行會以一年內有無新增貸款來認定。如果你的上一筆貸款是一年內撥款的,就算是近期增貸,銀行會擔心你的負債一次增加太多,還款能力堪慮,所以相對保守看待。

房屋無增貸空間

對銀行來說,核貸無增貸空間的房子風險較高,若房子遭法拍,通常房屋售出的收入只夠還第一順位銀行,屆時第二順位銀行無法回收款項造成損失。